Con l'approvazione definitiva della Legge n. 213/2023, Finanziaria 2024, sono state confermate e modificate alcune delle proposte del disegno di legge in merito alla tassazione dei redditi provenienti dalla "locazione breve" e dalla vendita degli immobili soggetti a interventi con detrazione del 110%, come illustrato di seguito.
LOCAZIONI BREVI CON CEDOLARE SECCA AL 26%
La modifica dell'articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017, relativo alle "locazioni brevi" (con durata non superiore a 30 giorni) soggette a cedolare secca, è confermata. L'aliquota, precedentemente al 21%, è ora aumentata al 26% per gli immobili successivi al primo. La nuova formulazione stabilisce che i redditi derivanti da questi contratti seguono le disposizioni dell'articolo 3 del Decreto Legislativo n. 23/2011, con un'aliquota del 26% quando si sceglie l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. Tuttavia, l'aliquota si riduce al 21% se si dichiara un solo immobile per la locazione breve. Se un contribuente ha più immobili locati, l'aliquota più elevata si applica al secondo, terzo e quarto appartamento locato, mantenendo comunque il limite massimo di 4 appartamenti ammessi sotto questo regime.
Ritenuta Operata Dagli Intermediari
La ritenuta sui canoni di locazione effettuata dagli intermediari immobiliari o da soggetti gestori di portali telematici rimane stabile al 21% in caso di incasso o intervento nei pagamenti. La modifica del comma 5 dell'articolo 4 conferma che questa ritenuta viene considerata come un acconto.
Solidarietà Versamento E Certificazione Della Ritenuta
Per conformarsi alla sentenza della Corte di Giustizia UE del 22.12.2022 nella causa C-83/21 "Airbnb", si conferma la modifica del comma 5-bis dell'articolo 4. Tale modifica riguarda i soggetti non residenti che, attraverso la gestione di portali telematici, facilitano l'incontro tra cercatori di immobili e locatori, oltre a gestire il pagamento dei canoni/corrispettivi. Questi soggetti, che agiscono come sostituti d'imposta, sono tenuti a praticare una ritenuta del 21% sui canoni al momento del versamento al beneficiario. Per quanto riguarda il versamento e la certificazione delle ritenute effettuate:
- Un soggetto extra-UE con una stabile organizzazione in Italia o in uno Stato UE adempie agli obblighi tramite la stabile organizzazione. In mancanza, può adempiere tramite un rappresentante fiscale;
- Un soggetto UE con una stabile organizzazione in Italia adempie agli obblighi tramite la stabile organizzazione. In mancanza, può adempiere direttamente o tramite un rappresentante fiscale se non ha stabile organizzazione in Italia.
È da notare che in assenza di nomina del rappresentante fiscale, i soggetti residenti appartenenti al gruppo del soggetto non residente senza stabile organizzazione sono solidalmente responsabili per l'effettuazione/versamento della ritenuta sui canoni relativi ai contratti di locazione breve.
CESSIONE IMMOBILI DOPO LAVORI CON DETRAZIONE 110%
Le modifiche all'articolo 67, comma 1, lettera b) del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) confermano che, in caso di cessione di immobili da parte di un privato, sono considerate "redditi diversi" le plusvalenze derivanti dalla vendita a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti nei cinque anni precedenti, escludendo quelli ereditati e le unità immobiliari urbane utilizzate come abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l'acquisto o la costruzione e la cessione. Inoltre, sono inclusi i terreni edificabili venduti nel periodo di cinque anni dal momento dell'acquisizione, secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
In base a questa disposizione:
- La persona fisica privata che vende un immobile può generare una plusvalenza tassabile se la cessione avviene entro il quinquennio dall'acquisto, costruzione o donazione dell'immobile, e se la vendita riguarda terreni edificabili;
- Non si genera una plusvalenza tassabile se la cessione avviene dopo 5 anni dall'acquisto, costruzione o donazione dell'immobile, o se l'immobile venduto è stato ottenuto per successione o è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l'acquisto o la costruzione e la cessione.
Novità Finanziaria 2024
Con i commi da 64 a 66 è stato apportato un emendamento al comma 1 dell’art. 67, introducendo un’ulteriore precisazione secondo la quale la disposizione della lettera b), precedentemente menzionata, trova applicazione "al di fuori delle ipotesi" indicate nella nuova lettera b-bis).
Questa nuova lettera b-bis) specifica che costituiscono "redditi diversi" le plusvalenze derivanti dalla vendita a titolo oneroso di beni immobili per i quali il venditore o altri aventi diritto abbiano effettuato interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del Decreto Legge n. 34/2020. Tali interventi devono essere conclusi da non più di dieci anni al momento della cessione. La disposizione esclude gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione. Se il periodo tra l'acquisto o la costruzione e la cessione è inferiore a dieci anni, la considerazione riguarda la maggior parte di tale periodo.
In sintesi, viene confermata l'identificazione di una nuova categoria di immobili soggetti a plusvalenza fiscale, ovvero quelli che sono stati oggetto di interventi agevolati con la detrazione del 110% di cui all'art. 119, DL n. 34/2020, purché tali interventi siano terminati entro i dieci anni precedenti alla cessione. Gli immobili acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo specificato sono esclusi da questa disposizione.
“Costi Inerenti” Per Determinare La Plusvalenza
Le disposizioni precedenti sono motivate dalla diversa metodologia di calcolo della plusvalenza, secondo quanto stabilito dall'articolo 68, comma 1, TUIR, dove si stabilisce che "le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo."
Con l'aggiunta della nuova lettera b-bis) a tale comma 1, questa modalità di calcolo della plusvalenza si applica ora anche alla nuova categoria di immobili. Tuttavia, il legislatore ha introdotto una disposizione specifica che stabilisce che, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 si siano conclusi da non più di cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi se il contribuente ha usufruito dell'incentivo al 110% e ha esercitato le opzioni di sconto in fattura o cessione del credito di cui all'articolo 121, DL n. 34/2020. Se gli interventi sono conclusi da più di cinque anni al momento della cessione, viene considerato il 50% di tali spese, sempre nel caso in cui il contribuente abbia fruito dell'incentivo e abbia esercitato le opzioni sopra menzionate.
Per gli immobili che sono stati oggetto di interventi ai sensi dell'articolo 119 (detrazione 110%), le spese relative a tali interventi non sono incluse nei costi inerenti al bene ceduto se i lavori sono conclusi entro cinque anni e il contribuente ha optato per lo sconto in fattura o cessione del credito. Se i lavori sono conclusi da più di cinque anni, è possibile considerare il 50% delle spese. Inoltre, nel caso in cui tra la data di cessione e quella di acquisto o costruzione siano trascorsi più di 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione ISTAT.
Infine, è confermato che la plusvalenza determinata secondo le nuove modalità può essere assoggettata all'imposta sostitutiva del 26% prevista dall'articolo 1, comma 496, Legge n. 266/2005.